Если бы было можно организовать значительный стимул для сектора домохозяйств в американской экономике, который не оказывал бы влияния на бюджетный дефицит, не требовал бы стратегии выхода, не деформировал бы рынки и имел бы практически незамедлительный эффект, был бы он обречен на успех? Вообще-то такая возможность существует в форме изменения требований к рефинансированию ипотечных кредитов. ФРС - и рыночные силы - обеспечили снижение ставок по ипотечным кредитам к рекордным минимумам. Однако многие домовладельцы не могут воспользоваться преимуществами низких ставок, потому что для них рефинансирование заморожено из-за высокого коэффициента соотношения кредита и стоимости, проблем оценки стоимости имущества, безработицы, низкого кредитного балла и т.д. Эту проблему можно было бы решить, если правительство просто признало бы гарантию, которая уже существует в отношении номинальной стоимости весьма значительной части ипотечного рынка - особенно в отношении ипотечных кредитов, обеспеченных Fannie, Freddie и Ginnie - и предприняло бы меры по рационализации процесса рефинансирования.

Сколько заемщиков окажутся в зоне влияния?

Приблизительно у половины всех американских домохозяйств есть ипотечный кредит. Из 55 миллионов домохозяйств 37 миллионов имеют ипотечные кредиты, номинальная стоимость которых уже гарантирована федеральным правительством. И все же, когда домовладельцы подают заявку на рефинансирование, они проходят стандартную процедуру оценки платежеспособности заемщика, которая включает расчет коэффициента "кредит-стоимость" (включая оценку стоимости имущества), анализ рейтинга FICO (система рейтинга заемщиков по их платежеспособности) и подтверждение доходов заемщика. Без сомнения, снижение цен на жилье в течение последних нескольких лет означает, что многие заемщики не пройдут проверку на соответствие требованию к коэффициенту "кредит-стоимость" - особенно с учетом значительного, по сообщениям прессы, ужесточения процесса оценки заемщика. На самом деле, по расчетам нашего аналитика по рынку жилья Оливера Чана, более одной трети всех непогашенных ипотечных кредитов, обеспеченных агентскими ценными бумагами, имеют коэффициент "кредит-стоимость" выше 80%. Если проанализировать номинальную стоимость этих ипотечных кредитов, то пропорция еще больше (чуть выше 40% от общего числа), потому что многие объекты недвижимости находятся в Калифорнии, где стоимость недвижимости выше среднего по стране. Кроме того, еще приблизительно 10% заемщиков не подавали заявку на рефинансирование из-за потери работы или низкого рейтинга FICO. Таким образом, на наш взгляд, около 50% непогашенной номинальной стоимости обеспеченных агентскими ценными бумагами ипотечных кредитов в настоящий момент не может быть рефинансировано. Эта оценка, в целом, согласуется со значением фактической против прогнозируемой скорости досрочного погашения, которая сейчас превалирует на ипотечном рынке.

Как это влияет на движения денежных средств домохозяйств?

По данным на первый квартал 2010 года, средняя процентная ставка по всем непогашенным ипотечным кредитам составляет приблизительно 6%. В космическом пространстве агентских ценных бумаг, по расчетам нашего стратега по ипотечному рынку Джанаки Рао, средняя ставка во вселенной непогашенных 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной ставкой сейчас составляет 5.75%. С учетом того, что процентная ставка по вновь выдаваемым ипотечным кредитам с фиксированной ставкой в настоящий момент составляет приблизительно 4.50%, потенциальное снижение ставки составило бы в среднем 125 б.п. Если предположить, что остаток основной суммы равняется $200 000, снижение обслуживания долга для обычного заемщика составило бы приблизительно $2 500 в год. И это обеспечило бы стабильность сбережений денежной наличности в течение срока действия ипотечного кредита, а не единовременное преимущество. Экономисты давно говорили о том, что такое продолжительное изменение способствует более значительному росту расходов, чем одноразовый вычет. В совокупности, $2 500 годовых сбережений по предполагаемым 18.5 миллионам ипотечных кредитов (50% обеспеченного государством рынка) составляет $46 млрд. в год. Для сравнения, это больше стоимости последнего продления срока выдачи пособий по безработице и больше накопленных налогоплательщиками сбережений от налоговых льгот по программе Make Work Pay ("платит работа"), действующей в рамках принятого в 2009 года стимулирующего законодательства (Закон о стимулировании американской экономики (ARRA)). Рационализация процесса рефинансирования дала бы экономике незамедлительное преимущество, а любой будущий монетарный стимул, нацеленный на снижение ставок по ипотечным кредитам, оказал бы более мощное воздействие. В представленном Конгрессу Отчете по монетарной политике глава Центробанка США Бен Бернанке указал на то, что ФРС может рассмотреть возможность дополнительных покупок ценных бумаг в случае замедления темпов восстановления экономики. Кроме того, изменение процесса рефинансирования усилило бы эффект прочих стимулирующих мер ФРС.

Кому нужно действовать?

Сегодня Вашингтон шарахается от всех предприятий на государственном финансировании, как от чумы, поэтому политки, скорее всего, настороженно отнесутся к любым инициативам по Fannie и Freddie. Однако, на наш взгляд, регулирующий орган Fannie and Freddie - Федеральное агентство по финансированию жилья (FHFA) - обладает полномочиями на реализацию предложенных изменений процедуры оценки платежеспособности заемщика. Речь не идет об изменении условий для новых кредитов, они будут касаться только рефинансирования. В итоге, мы получим кредит более высокого качества без какого либо субсидирования. А это значит меньше лишений права выкупа, меньше кредитных рисков.

Что изменилось?

До недавнего времени агентствам имело смысл проводить переоценку кредитоспособности при подаче заявления на рефинансирование заемщиком с ипотечным кредитом, обеспеченным агентскими ценными бумагами. Дело в том, что акционеры Fannie и Freddie представляли собой гарант безопасности капитала между заемщиком и правительством США. Но теперь Fannie и Freddie больше не котируются на бирже NYSE (с 26 июня), поэтому единственным гарантом номинальной стоимости по ипотечным кредитам, обеспеченным агентскими ценными бумагами, является федеральное правительство. Кроме того, с сентября 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac находятся под опекой федерального центра. Эти агентства долгое время пользовались неявной гарантией федерального правительства, что, по мнению регуляторов, создало еще более сильную поддержку.

Кто выйдет победителем, и кто останется проигравшим?

Сектор домохозяйств США выиграет от рационализации процесса рефинансирования, проигравшими станут держатели обеспеченных закладными агентских ценных бумаг. Скорость погашения кредитов значительно вырастет, что приведет к существенной корректировке спрэдов по обеспеченных закладными ценным бумагам. Это может снизить выгоду для заемщиков, если только ФРС не вмешается. Экономисты уже предлагали федеральному правительству пересмотреть гарантии по уже выданным ипотекам в целях рефинансирования . К примеру, Гленн Хаббард и Крис Майер из Колумбийского университета в течение последних пары лет пропагандировали такую политику на различных форумах. Однако предложение Хаббарда/Майер появилось в тот момент, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас, и оно предполагало субсидирование заемщика в дополнение к рационализации процесса рефинансирования (они утверждали, что государство должно субсидировать разницу между нормальным и действующим на тот момент необычайно широким спрэдом по ставкам). Это предложение помогло бы стабилизировать рынок жилья, сдержать нарастающую волну лишений прав выкупа заложенного имущества и поддержать финансовое положение заемщика. Но Бюджетное управление Конгресса обратило внимание на то, что предложенные действия приведут к увеличению дефицита бюджета, поэтому эта идея была отвергнута. Однако с тех пор ФРС выполнил одну из основных целей Хаббарда/Майер, а именно сократил спрэд по ипотечным кредитам. А рынки обеспечили снижение доходностей американских государственных облигаций к рекордным минимумам. Все, что осталось сделать, это рационализировать процесс рефинансирования.

И, наконец, рационализация процесса рефинансирования в отношении ипотечных кредитов, обеспеченных агентскими ценными бумагами, вполне согласуется с другими уже действующими программами уменьшения числа лишений прав выкупа заложенного имущества (среди которых Программа повышения доступности жилья (HAMP)). Если правительство хочет субсидировать реструктуризацию по списанию номинальной стоимости для испытывающих финансовые трудности заемщиков, это просто замечательно. На самом деле, рационализация процесса рефинансирования, вероятно, усилит воздействие этих инициатив и поможет уменьшить стратегическую проблему невыполнения обязательств. Таким образом, рыночные условия создали потенциально привлекательную возможность, которая не используется. Все очень просто - нет необходимости в индивидуальном кредитном анализе, когда номинальная стоимость ипотечного кредита уже обеспечивается государством.

Дэвид Гринлоу

По материалам Morgan Stanley Источник: ProFinance.Ru - Новости рынка Forex